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房地产行业并购规模有望创纪录
来源:中国证券报 作者:
发布时间:2017-08-11 17:43:44

  房地产调控期,往往是房企合纵连横之际。数据显示,2017年以来,房地产企业发起了162起并购事件,涉及金额逾2240亿元,并购规模居于各行业首位。根据相关机构的报告,第二季度以及7月份涌现出多笔重大并购交易,2017年全年房地产业并购交易总额有望创纪录

  从房企并购的标的资产看,中小房企资产是主要并购标的。其中不乏像万科并购广信资产等涉资数百亿元的并购案。随着这些并购案例的尘埃落定,房企的行业格局将重塑,行业集中度将进一步提升。此外,部分房企通过并购试水多元化经营。

  数百亿元并购案频发

  近两年来,由房地产企业发起的并购规模均居于前列。数据显示,2016年,房地产行业并购案宗数为217宗,涉及金额为4012.5亿元,同比上升44%,涉及金额规模仅次于材料行业;2015年并购案宗数为341宗,涉及并购标的价值为2853亿元,同比增长12%。

  分析人士指出,今年以来,房地产行业并购“一枝独秀”主要有两方面原因。首先,并购市场环境自去年下半年以来发生了明显改变,基于估值套利的海外资产回A股市场基本暂停;在供给侧改革的推动下,煤炭、钢铁等周期性行业大面积扭亏。通过资本市场并购整合,提升相关企业盈利能力的紧迫性有所下降。而前述两类并购往往规模在数百亿元以上。这两类并购案例今年明显减少,从侧面凸显了房企并购的规模。此外,从房地产行业发展情况看,调控周期往往也是房企兼并重组的良好时机,资金实力雄厚的大中型房企通常借机通过收购,扩大土地储备和市场份额。

  从目前的案例看,二季度末尤其是7月份的数个百亿元的并购案例,显著提升行业并购规模。第二季度最大规模的并购案当属万科A斥资约人民币551亿元收购广东国际信托投资公司的若干房地产资产及其附属权益。该资产包主要包括,三笔债权及利息金额共计38.58亿元;广信房产100%投资权益,评估值为404.41亿元;另外还有广东国投持有的广州分公司100%投资权益,评估值为3.78亿元。最优质的资产当属广信房产旗下资产,包括广州市区16宗可开发土地,对应权益可开发计容积率建筑面积至少在150万平方米以上。其中,约98%位于荔湾和越秀两大主城区,地理位置优越。这意味着,拿下该资产包后,万科今年上半年的拿地金额将达到约1463亿元,拿地规模居于行业首位。

  7月份规模较大的案例还包括万达商业拟向融创中国和富力地产出售资产,交易所涉总对价约人民币637亿元。万达商业将北京万达嘉华等77家酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产;将西双版纳万达文旅、南昌万达文旅等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创中国,两项交易总金额为637.5亿元。此外,8月9日,万达酒店发展集团发布公告称,已签署关于涉及公司之关联人士资产重组意向书,股票临时停牌。

  海外收购方面同样出现一些大额交易案例。7月14日,万科A等多家机构组成的中国财团拟斥资116亿美元左右(约合人民币790亿元)全资收购全球物流地产巨头普洛斯有限公司。资料显示,普洛斯是亚洲第一、全球第二的物流地产企业,其在中国拥有总面积超过1500万平方米的仓储物流土地及物流产业园。据戴德梁行发布的《中国高端物流市场2015年回顾》报告,在国内物流地产中,普洛斯市场份额占比第一,达55%。今年6月,普洛斯与东航集团旗下东方航空物流有限公司签署了战略投资协议。普洛斯将投资人民币4.1亿元,获得东航物流10%的股权。万科董事会主席、首席执行官郁亮表示,此次交易如完成,将是万科城市配套服务商战略的重要举措,有助于万科在物流地产领域完善布局。同时,万科和普洛斯两家企业建立联盟,将有望在全球范围内打造全新的商业发展模式。

  融创中国则是另一个并购大户。公司自去年下半年起,主要通过并购增加土地储备。中国证券报记者不完全统计显示,今年以来,融创中国至少发起了7起同行业资产并购。在收购万达13个文旅项目完成后,2017年融创中国累计为并购支出866亿元。第一上海证券的研究报告称,截至2017年7月,融创中国土地储备超过1.5亿平方米,或跃升至行业前三,仅次于中国恒大和碧桂园。

  高力国际中国区资本市场及投资服务主管汪蓓近期在接受媒体采访时表示,对于大型房企而言,通过股权交易以及项目并购,在扩大规模的同时,也是其扩大地产及上下游布局的一种重要方式。

  除了大型房企攻城略地,以泰禾集团、阳光城和蓝光发展等为代表的中型房企等频频并购以谋上位。泰禾集团近期以42.5元受让增城增江街四宗地块进军广州市场;以7.34亿元收购北京侨禧49%股权等,通过接手北京侨禧股份以及相关债权,泰禾集团得以介入丰台地王新宫项目。今年上半年阳光城先后并购北京慧诚房地产公司100%股权及其债务、上海信业100%股权等同业资产,以扩大其市场话语权。此外,蓝光发展陆续并购了成都海润项目部分股权和扬州雨润100%股权等同业资产。

  穆迪分析师黄哲表示:“房地产行业并购活动激增主要由开发商有意实现更大的规模经济效应,争夺更大市场份额以及补充土地储备所驱动。与参与公开拍卖拿地相比,通过并购交易补充土地储备的成本相对更低。”

  “受良好的合约销售支撑,开发商流动性强劲。同时,地方政府出让地块时更多地设了各种限制。这些因素鼓励开发商实施并购。预计并购趋势将得以延续,并由此导致行业进一步整合。”黄哲指出。

  积极试水多元化

  近年来,在土地成本高涨、行业利润率不断下降的压力下,资金、品牌和规模等方面不占优势的中小房企面临着生存压力。随着2016年三季度进入调控周期后,房企间业绩再度分化,跨界并购资产,寻找业绩增长点,或通过并购转型,成为中小房企的选择。

  以目前并购规模居前的银亿股份为例,公司拟向宁波圣洲发行股份,购买其持有的东方亿圣100%股权。本次交易完成后,公司将通过东方亿圣持有邦奇集团相关资产。东方亿圣100%股权的交易价格为798058.63万元。邦奇集团是全球知名的汽车自动变速器制造商,专注于研发、生产和销售汽车变速器。其产品主要为无级变速器,且正致力于研发双离合变速器、混合动力总成系统和纯电动动力总成系统。银亿股份表示,通过本次重组,上市公司将布局汽车动力总成核心零部件变速器的生产、销售业务领域。该项并购目前处于证监会反馈意见阶段。

  而卧龙地产拟53.56亿元并购游戏资产天津卡乐100%股权则于近期宣告终止。值得注意的是,这是卧龙地产二度购买游戏类资产并宣告失败。2016年,卧龙地产拟作价40.15亿元并购页游公司墨麟股份100%股权,但宣告失败。卧龙地产屡次转型或许主要由于主业面临压力。财务数据显示,从2010年至2016年,卧龙地产的营业收入从21.99亿元下滑至14.03亿元,净利润从2.70亿元下滑至0.81亿元。

  除了制造业和游戏资产,金融类资产由于其盈利规模稳定受到房企关注。华业资本今年3月拟投资8.09亿元竞买长城人寿11.51%的股权。转让完成后,华业资本将成为长城人寿的第三大股东。华业资本表示,希望通过参股保险公司,整合资源,提高资产利用效率,拓展公司金融业务,加快在金融投资领域布局。万通地产拟参与竞拍中融鼎新持有的中融国富80%的股权,挂牌底价约4亿元,并准备在竞拍成功后受让中融国富自然人股东滕胜春持有的中融国富20%的股权。在未来的规划中,万通地产将以中融国富为平台,开展基金投资与资产管理业务,进一步向“轻资产”房地产新模式转型。

  面临资金与整合挑战

  在房企大举并购的背后,面临资金和经营的双重压力。

  根据统计数据,截至今年一季度末,在申万一级行业129家上市房企中,101家公司的资产负债率超过50%。其中,61家超过70%。

  同创咨询研究部总监张宏伟表示,虽然去年相对宽松的融资环境给了企业长债换短债、优化债务结构的机会,但隐形的债务压力,以及布局区域受政策影响而导致去化不利的风险,将给大规模并购且负债过高的房企蒙上一层隐忧。更重要的是,大举并购虽然带来了大量的土地储备,但从明年开始,房企将进入还贷高峰期。部分房企的现金流或将面临挑战。

  融创中国在宣布收购万达文旅相关资产后,即开始多项融资活动,主动降低杠杆,包括发行配股融资不超过40.32亿港元以及发行10亿元海外优先票据。其中,海外优先票据的平均成本达到8.03%。这从侧面显示出其对资金的需求。此外,融创中国近期加大了推盘回款力度。

  此外,行业下半年运营环境备受关注。穆迪认为,尽管6月份房地产销售增长略有回升,但下半年销售增速将放缓。不过,一二线城市未来12个月出现房价大幅调整的风险不大。穆迪预计未来6-12个月房地产业的运营环境仍将面临挑战。严格的调控措施将影响2017年下半年住宅销量,并导致销售增速放缓。

  截至记者发稿时,目前已有20家上市房企公布了7月销售数据。数据显示,20家房企7月销售额均有所下滑,合计销售额近1700亿元,环比下滑超过3成。中原地产首席分析师张大伟认为,环比下滑主要是6月房企冲业绩效应和去年的结转基本已经结束,7月惯性回落。此外,受调控影响,房企销售涨幅放缓。张大伟同时指出,尽管7月房企销售数据环比下滑较为明显,但与去年相比仍然处于高位。

  穆迪同时指出,其6月跟踪的一线城市和样本二线城市住宅库存(以商品房可售面积/商品房成交面积衡量)仍为7-8个月左右。库存水平较低,未来12个月上述城市出现房价大幅调整的风险有所下降。
 

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